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中介不会告诉你的10大潜规则 看房次序暗藏玄机

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发表于 2015-9-22 11:30:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

西装笔挺、皮鞋锃亮、不厌其烦地推销……这是房产中介经纪人通常给人的印象。虽然,我们常常在地铁口、马路边看到扎堆的房产中介,他们或是拿着广告板,或是在发宣传单……但是你造吗?这份看似普通的职业却是百万年薪的“多发地”!


这让辛辛苦苦攒了数年钱,仍然付不起首付的九哥情何以堪?但事实是,关于房产中介,我们不知道的真相和内幕还有许多……


1、房产中介百余“百万富翁”,一线业务员占半数

1月5日,国内房产中介行业巨头中原地产发布信息称,2014年创造了95个百万年薪一线业务员,个人最高740万元,其中上海地区有20多个。据劳动报不完全统计,上海中介行业全市去年催生的百万年薪员工将近百人,而一线业务员在50人左右,这称得上是一个用辛勤劳动能够换来高薪的职业。


2、提佣比例最高可接近四成

为何房产中介行业能诞生如此多的“百万富翁”。根据劳动报了解,通常一线业务员的薪水由基本固定薪水和提佣组成,后者占据绝对大头。而提佣根据佣金的多少,比例从10%-40%不等。如果有幸能够成交一层或者一幢办公楼,收佣可谓不菲。譬如今年上海一家房产中介公司就曾成交了一幢标的上亿的办公楼,业务员光佣金就收了220万元。中介可谓是个不折不扣的暴利行业。


3、中介挣的也是辛苦钱

在高收入的背后,房产中介行业的一线业务员却承载着极大的压力。据业内人士透露,多数房产中介上下班时间基本是朝九晚九,每年除了大年夜到年初三,基本全年无休;有客户来看房,业务员必须随叫随到,吃饭往往不能定时;每天至少打50个-100个电话进行陌生拜访……


除了工作的强度大,中介经纪人用自己的努力赚来的钱,大头却被公司拿走,还得给推荐房源、帮助议价的同事分成,业内人士称“扣税后到手一半就算相当不错了”。因此有统计称,房产中介行业从业人员流动性很强,淘汰率达到了80%。


4、房产中介在淡季的市场从这三个方面找到出路

由于中介公司赚钱主要通过收取中介服务费、评估费和按揭返点,所以地产中介即使在淡季也能努力找到盈利方法:


首先,售房淡了,就从租房下手;再者,商品房的买卖淡了,中介就会瞄准代理业务;最后,房屋交易淡了,中介又会忙于融资、抵押按揭、担保等业务,一般银行都有返点的,一般在千分之六到千分之十左右。


5、中介都喜欢“捡好听的说”

房产中介在介绍时,一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法,主要不外乎三种方式:第一种是报喜不报忧,即把一些不好的信息故意隐瞒不说,而买家听到的都是优点。第二种就是有意识忽略缺点,却把优点无限放大,从而让买家只看到优点,而忽略缺点。


更有甚者,房产中介甚至会换种说法,把缺点说成优点。比如房子明明朝向为西面,但中介却说成“可以欣赏落日余晖”。再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利,把地处偏僻区域说成远离喧嚣,把价格贵的说成物有所值等等。通过这种变通的说法,让缺点变得不那么让人无法接受。


6、看房次序暗藏玄机

不少中介明知顾客需要什么样子的房子,但还是带他到多个小区去转,故意让其出现看房疲劳,最后再将最投合顾客心理的一套房子介绍给他,以提高成交率等。在实施这类迂回战术时,中介先摸清了顾客的心理价位,对看房次序作出很有针对性的安排,先带他看差房源,然后看非常好的,最后推荐一套价位差不多的,这样顾客一般都会接受。


7、对于“到手价”,买家要当心

所谓“到手价”,就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。目前到手价形式非常普遍,几乎所有的挂牌价都是如此。如果约定的是“到手价”,那么,买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。


因此对买方来说,对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信,最好查阅一下相关规定,再到房地产交易中心去了解一下。同时,为避免产生歧义,应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确限定,并详细写明,以免产生不必要的纠纷。


8、低价房源多为“钓鱼”,免佣金只是噱头

很多购房者都遭遇过这类情况:专门挑那些价格很实惠的房源,但到头来却发现总是扑空。在中介门店,业务员的答复都是千篇一律:“不好意思,这套房子最近刚刚成交,我们还没来得及把那条信息撤下来。要不您先坐坐,我帮您找找别的房子。”接下来便是规定套路,留下电话、姓名,以及具体要求,然后再推荐房源……


还有中介故意把价格写得很低,了解到买方需要按揭后,再告诉对方必须付全款才能享受优惠价。此外,免佣金可能也只是噱头,置业顾问会在买卖方和成交金额中反复权衡。虽然某一方可能免了佣金,这笔钱最终都会通过交易金额等体现出来,因为中介就是靠提成吃饭的。


9、“吃差价”是惯用伎俩

业界曾有这样一句话,“半年不开张,开张吃半年”,说的就是房产中介通过“吃差价”的方式,一次赚取相当于半年或者几年的收入。


吃差价主要有两种方式,其一是采用委托代理、抬价销售的方式,即尽量撇开房东,中介直接与买家接触完成交易。这样,中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出,并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手,牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产,便会找机会自己先收购下来,仅需支付一笔定金或首付款,然后自己作为卖方再转手以高价卖出,获取中间差价。这种手法多存在于一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市。


10、为了让房东让价,挑刺房客部分是“托”

这是一种非常经典的砍价手法,并非中介独创,但已被他们“活用”。为了迫使房东让价,中介公司会组织一些“托”,比如公司的同事,或者亲戚朋友等,当着房东的面不停地挑刺,让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多,不值那么多钱。在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下,房主也会逐渐把价格降下来。


即使没有“托”来帮忙,房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。迫使房东降价除了能快速售出房源以赚取佣金和差价外,更能让市场交投活跃,即中介可以多做几单生意。


最后,专业人士建议购房者在和中介接触过程中要注意五件事情:(1)验明正身,看其工商执照、税务登记,以及是否有合法中介资格;(2)索要发票,一定程度上可检验中介公司是否正规,产生争议时还可作为证据;(3)谨防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王条款,对方针对条款作出明确解释时,要做好录音;(4)不要相信口头承诺;(5)保留一切证据,合同、发票、宣传广告、照片、录音等,便于遇到纠纷后向有关部门投诉,甚至起诉至法院。

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发表于 2016-6-14 12:34:54 来自手机 | 显示全部楼层

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